10
Ноя 2015
Управляющая компания плохо работает? Не предоставляют годовой отчет? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?
По мнению руководителя Приморской общественной организации “Центр защиты потребителей и граждан в сфере ЖКХ”, члена Общественного Совета по ЖКХ при Губернаторе Приморского края Светланы Мигачевой, ответ один – управляющую компанию необходимо менять!
Важными советами эксперт Мигачева С.А. делится с аудиторией нашего сайта.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (например, рейтинг администрации города Владивостока или рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”, а также независимые рейтинги общественных организаций в ЖКХ: ЖКХприм и Независимый рейтинг , размещённый на сайте ооо “Грин сити”). Съездите посмотрите как содержится дом и придомовая территория. Пообщайтесь с жителями тех домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Шаг 2. Выбираем способ смены УК.
Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и, зная их, вы можете сделать выбор, каким способом вы будете менять управляющую компанию.
Основные способы смены УК:
1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.
Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.
1) Подготавливаем повестку собрания.
В повестку собрания необходимо включить следующие вопросы:
а) проведение собрания в форме очно-заочного голосования,
б) расторжение договора управления, заключенного со старой управляющей организацией,
в) выбор способа управления и утверждение новой управляющей организации,
г) утверждение условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждение размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
д) сроки передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
е) порядок уведомления собственников о результатах собрания и место хранения оригинала протокола собрания.
2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.
Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.
Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в договоре управления. Во многих договорах присутствует такой пункт.
Если мы вручили уведомление собственнику лично, то он сам расписывается в реестре о получении уведомления. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо, разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.
3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме.
С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.
Однако при получении бланка решения каждый собственник должен расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников, не присутствовавших на очном собрании.
Бланк Решения собственников используется все тот же. Однако обратите внимание на то, что собственник отмечает в бланке решения на какой части собрания он голосовал: на очной или заочной. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем подтвердить, что были соблюдены все необходимые процедуры при проведении собрания.
Не забываем, что собственники должны расписаться о получении бланка голосования в соответствующем реестре.
5) Составляем протокол собрания.
6) Уведомляем собственников о результатах собрания.
Уведомление о результатах общего собрания собственников производится в том же порядке, что и уведомление о проведении собрания. Вам также необходимо направить каждому собственнику уведомление заказным письмом или вручить лично под роспись, если ранее собственники не избрали другой надлежащий способ уведомления.
Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию и ГосЖилИнспекцию Приморского края.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.
Несмотря на то, что мы и так отправили в старую управляющую компанию протокол собрания о том, что мы сменили УК, не лишним будет отдельно направить требование о передаче денег и технической документации на дом в адрес вновь избранной управляющей организации.
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, несмотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста, оставьте их в комментариях к данному материалу или обратитесь к нам на электронную почту pks74@inbox.ru