15
Фев 2018Управляющая Организация и жители не могут найти взаимодействия.
Не стоит забывать, что работники ЖКХ такие же жители многоквартирных домов и тоже сталкиваются со многими проблемами повседневной жизни. При этом иногда очень сложно договориться друг с другом, что бы узнать суть проблемы.
Думаем, Раскрыть некоторые моменты и помочь навести мосты для конструктивного диалога по вопросам управления МКД поможет статья эксперта Центра дистанционного обучения «АКАТО» Д.Ю. Нифонтова (г. Санкт-Петербург) “Совпадают ли цели собственников помещений и управляющих компаний?”.
Возможно ли придти к общему знаменателю имея разные цели?
Изначально управляющая организация (далее – УО) и собственники помещений многоквартирного дома (далее – МКД) имеют прямо противоположные цели, с одной стороны УО это коммерческая организация, а значит основной целью работы является получение прибыли, с другой стороны жильцы дома заинтересованы в том, чтобы МКД был максимально комфортным для проживания за минимальную плату.
Договор – основа взаимоотношений между УО и собственниками помещений в МКД. Отношения между сторонами характеризуются как договорные, условия договора должны знать все без исключения стороны. Не знание, не освобождает от ответственности. Перечень и стоимость услуг являются существенными условиями договора управления, по которым в обязательном порядке стороны должны договориться еще до подписания и начала исполнения этого договора, права изменять и/или устанавливать в одностороннем порядке перечень работ по содержанию и/или стоимость таких работ нет ни у одной их сторон.
В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
Каждая из сторон, подписавших договор, имеет ряд обязанностей. При заключении договора у заказчика работ и услуг (собственники помещений) возникает обязанность по оплате работ и услуг, в то время как исполнитель (УО) обязан выполнить работы и услуги, перечисленные в договоре управления.
В данной ситуации можно провести аналогию с трудовыми отношениями работника и работодателя. Работодатель (собственник, руководитель) предприятия нанимает на работу наемного работника, с которым заключается трудовой договор, согласно которому работник обязуется выполнять определенные виды работ за материальное вознаграждение в виде заработной платы со стороны работодателя). Цели работника и работодателя при всехвышеперечисленных пунктах абсолютно не совпадают! Работодатель стремится минимизировать зарплату и требовать выполнения максимального количества работы, а работник стремится как можно меньше работать и как можно больше зарабатывать. При такой противоположности целей достигнуть консенсуса все-таки удается. Все прекрасно знают, что на сотнях тысяч предприятий в России работают наемные работники, и часть из них даже довольны своей работой и своей зарплатой, а часть работодателей довольна качеством работы своих работников и уровнем зарплаты, которую эти работодатели выплачивают своим работникам.
Очень важно понимать, что наемные работники не просто от нечего делать пошли работать, а работают для получения заработной платы и, соответственно, обеспечения своей жизнедеятельности за счет получаемых от работодателя средств. И работодатель приглашает работников не потому, что у него много лишних денег, а вследствие потребности в исполнителях работ. Вот такой взаимной востребованностью и обеспечивается договоренность между лицами, интересы которых противоположны.
И если работодатель откажется платить за работу, работать у него никто не будет, и предприятие прекратит свое существование. Точно так же если работник откажется выполнять работу, ему перестанут платить зарплату, и жить ему станет не на что.
В жилищных отношениях аналогичная ситуация. Именно за счет средств, оплачиваемых собственниками помещений за услуги и работы по содержанию жилья, финансируется УО. 
И если УО руководствуется только своими интересами и не учитывает интересы жильцов, то такая УО попросту не сможет управлять домами (ее услуги не будут востребованы) и прекратит свое существование. А если собственники не захотят оплачивать услуги и работы по содержанию, то их домом никто не захочет управлять, и такой дом будет ветшать, «зарастать» мусором и постепенно (или достаточно быстро) разваливаться.
Именно указанные обстоятельства вынуждают УО и собственников помещений договариваться, несмотря на разность интересов.
А поскольку собственники имеют право выбрать УО по своему усмотрению, то наличие на некоторой территории нескольких УО (то есть — существование конкуренции) будет фактором, снижающим соотношение цены и качество предлагаемых УО услуг (в условиях конкуренции всегда возникают тенденции к повышению качества работ и снижению их стоимости).
В идеале (который, надо сказать, достижим редко) УО выполняет услуги и работы с качеством, которое устраивает жильцов, и получает за эти услуги и работы оплату, которая позволяет УО работать с прибылью и которую жильцы считают приемлемой, соответствующей качеству работ.
Таким образом, в противоречие с позицией, изложенной в рассматриваемой лжетеории, несмотря на разность интересов, имеются очень весомые причины для достижения договоренности между УО и собственниками помещений МКД.
А если дополнительно рассмотреть не только такие «корыстные» мотивы, как желание заработать (для УО) или желание жить в красивом доме с исправными коммуникациями (для собственников), то можно отметить, что подавляющее число добросовестных УО очень хочет гордиться состоянием обслуживаемых домов, а подавляющее число добросовестных собственников помещений не хотят иметь долги за жилищно-коммунальные услуги. При этом и для одной, и для другой стороны (при условии их порядочности и добросовестности) хорошие отношения являются залогом успешного функционирования: для жильцов – систем их дома, для УО — самой организации.
Такая же схема в жилищных отношениях – собственники помещений в МКД нанимают УО, все работы выполнятся и оплачиваются согласно договора управления.
Жилищное законодательство устанавливает множество требований к содержимому и качеству работ по управлению домом. Законодатель, решил усилить государственное регулирование сферы ЖКХ, в том числе путем введения лицензирования деятельности по управлению МКД, введения обязанности по раскрытию информации в ГИС ЖКХ, установления Минимального перечня работ по содержанию, введения штрафов за нарушения порядка расчета стоимости таких работ, создания специализированных надзорных инстанций (органы госжилнадзора) с сохранением поднадзорности предоставления ЖКУ прокуратуре и органам Роспотребнадзора. УО (вероятно, как более профессиональный участник жилищных отношений) несет огромное число обязанностей, в то время как жильцы управляемых домов несут только обязанность по оплате потребляемых услуг.
УО и собственники помещений не просто могут, а обязаны договариваться между собой, иначе ни одна из сторон не достигнет своей цели. Только договоренности по всем вопросам предоставления и оплаты услуг и их соблюдение могут быть залогом эффективного взаимовыгодного, устраивающего обе стороны, взаимодействия.
Однако, наличие огромного числа инструментов для привлечения УО к ответственности вовсе не означает признание УО априори недобросовестными компаниями. Существует множество примеров, когда УО настолько эффективно обслуживает МКД, что и жильцы других домов, управляемых другими лицами, просят эти управляющие организации заключить договор с ними, «взять под управление» их дома. Собственники домов выбирают (нанимают на работу) эффективную УО и наслаждаются качеством услуг, а УО исполняет свои обязательства, удовлетворяясь той стоимостью услуг (зарплатой), которую ей оплачивают собственники.
Взаимодействие сторон договора, сумевших договориться по всем вопросам, будет эффективным и гармоничным — и такое утверждение касается как трудовых, так и жилищных отношений.
Полный текст статьи можно прочитать здесь.
Автор: Нифонтов Д.Ю.